[김용희의 세상엿보기] 집값이 위험하다
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[김용희의 세상엿보기] 집값이 위험하다
  • 김용희 시인·수필가
  • 승인 2021.01.07 09:18
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시인·수필가
시인·수필가

[한국농어촌방송/경남=김용희 시인·수필가] 간략히 보면 이렇다. 2021년초 우리는 지금 빚이 임계치다. 개인 빚, 기업 빛이 세계 최고다. OECD 조사대상 39개국 중 가장 높다. 빚내서 집 사고 주식 사고 시한폭탄을 키워가고 있다. 지금 이런 사태는 정치권이 경제지표관리 즉 표 때문이다.

우리나라 개인부채 GDP대비 최소 외국비교 30% 높다. 정부가 저금리를 계속 유도하여 대출을 계속 늘리고 있다. DSR(총부채원리금상환비율) 제대로 적용하면 집값이 내려가는 시뮬레이션 결과가 나왔단다. 집값으로 경기부양하고 집값으로 세금 거둬들인다. 2020년 최초 가계부채가 GDP를 초과했고 전세금까지 합하면 125%다. 30~40대 소득대비부채비율(LTI)이 증가하고 있는데 이는 버는 돈 대비 빌리는 돈의 비율이 증가한다는 얘기다. ‘영끌’이란 용어가 괜히 나온 말 아니겠다.

올해까지는 괜찮을지 모른다. 단 괜찮다는 것이 이런 비정상 상황이 올해까지는 지속될 수 있단 얘기다. 정부가 이 폭탄을 키우고 있기 때문에 내년 5월이 선거니깐 그때까지는 끌고 갈 수 있겠다. 이런 견해가 흔히 보는 반정부 성향으로 비판적으로 보는 시각이 아니라 지표를 볼 때 그렇단 얘기다.

내용을 한번 보자. 코스피 주가지수는 1년전 대비 2배 올랐고 (1300->2900) 서울 아파트값은 문정부 들어서 거의 두배 가까이 올랐다(중위가격 6억->10억). 결국 이런 이상현상이 모두 빚 위에 건축된 거품구조일 수 있단 얘기다.

우리 경제수준 대비 집값이 너무 높다는 것은 영국 부동산 정보업체 넘베오의 분석결과다. 도시 집값은 지난 3년간 OECD평균의 거의 2배(56%) 가량 올랐고, 국토연구원 분석결과 ‘주택가격 거품검증과 시사점 2012-2020’에 의하면 에 의하면 서울 집값에는 내재가치대비 가격(거품)이 213%다. 넘베오 분석결과로는 PIR 24.01이다. 즉 한 푼도 쓰지 않고 수입 전체를 저축했을 때 집 구입할 수 있는 기간이 24년이란 얘기다(13년 대비 두배상승). 그러니까 집값은 지금의 반이 거의 정상이라는 것이다.

빚은 향정신성 의악품과 같아서 한번 맛을 들이면 빠져나오기 힘든다. 인구는 지난해 데드크로스로 출생자 수가 사망자 수보다 적다. 30만이 사망하고 27만이 출생했다. 가구수는 1~2인 가구 증가로 매년 30만 가구 정도가 증가되었지만 출생자 수로 보면 지난 3년 만에 10만이상 줄었다(17년 40만 20년 27만). 1960년대 베이붐 시절 거의 90만명 출생자 수가 지난해 27만으로 감소한 것이다. 만일 앞으로 지속적으로 주택공급량을 현 상태로 유지하면 최소 5년이면 주택 부족문제는 해결될 것 같다. 단 도심은 제외하고.

금융부문 좀 더 자세히 보면 우리 금융안전지수 (FSI)가 지난 11월 7.7로 임계치 8에 가까워졌다. 지난 6월 기준 전체기업 42%가 영업이익으로 이자를 내지 못했다. 이 수치는 일본 1.9%, OECD평균 12%보다 많이 높다.

우리 GDP대비 가계부채 101%, 기업은 110%, 가계 빚 약 1680조, 기업 빚 1300조(우리 연간 국내총생산액이 1650조). 일본 잃어버린 세월 시작될 때 72%, 미국 서브프라임 모기지 때 99%다. 우리 5년전 비교해서 가계부채는 20% 기업부채는 10% 증가했다. 30~40대의 소득대비 부채비율(LTI)이 가장 빠르게 증가했다. 연평균소득대비 부채비율이 200%를 넘는다. 2년치 수입을 쓰지 않고 전부 모아도 빚을 못 갚는다는 얘기다. 저소득층은 328%다.

지금은 시중은행에서 신용대출 규제하면 저축은행으로 옮긴다. 저축은행은 이전의 상호신용금고다. 신용대출 2억씩 해주는 나라 우리뿐, 다른 나라 대부분 수천만원에 그치고 신용대출은 금리도 대단히 높다. 그런데 우리는 온라인 비대면 카소오대출까지 활성화다.

아무래도 이상현상 같다. 올해가 집값 상승의 마지막 해 아닐까. 좀 더 연장해서 ’22년 말까지 쯤. 현 정부는 내년 5월 선거 때까지는 어떻게든 유지 시키려 할 것이다. 지금의 경제상황으로 볼 때 즉 코로나가 극복되고 경기가 회복된다고 볼 때 미국이 금리를 올리면 우리 감당하기 힘들겠다. 만일 이런 거품이 계속되면 우린 베네수엘라처럼 국가경제 파탄날 수밖에 없지 않을까? 거품은 언젠가 꺼지니까.

앞으로 변수는 또 다른 외생변수와 주택공급량이다. 더 센 코로나가 올 수도 있고 변 장관 주도로 정부가 주택공급량을 증가시킬 수도 있다.

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